Bất động sản TP. Hồ Chí Minh bước vào chu kỳ tăng trưởng mới
Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước một chu kỳ tăng trưởng mới, được dẫn dắt bởi ba trụ cột: mở rộng địa giới hành chính, đột phá về hạ tầng giao thông và cơ chế chính sách “gỡ nút thắt”.
Đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới
Từ ngày 1/7/2025, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu chính thức hợp nhất, tạo nên một siêu đô thị kinh tế với quy mô chưa từng có. Đây không chỉ là một thay đổi về mặt hành chính, mà còn là một bước đi chiến lược.
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group: “Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, được dẫn dắt bởi sự kết hợp giữa mở rộng địa giới, đột phá về hạ tầng và cơ chế chính sách”.
Việc sáp nhập đã giải quyết bài toán phân mảnh, giải phóng quỹ đất khổng lồ để phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn. Các khu vực vốn là điểm nóng công nghiệp như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ trở thành phần mở rộng tự nhiên của TP. Hồ Chí Minh, thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư vào nhà ở, văn phòng và các khu đô thị tích hợp.
Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, việc này tạo ra hiệu ứng “giải phóng không gian phát triển” cho TP. Hồ Chí Minh, giúp giảm áp lực dân số, hạ tầng quá tải ở khu vực trung tâm và mở rộng không gian đô thị theo hướng biển và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Dư địa phát triển này đã và đang thu hút các đại dự án mang tính đột phá, như Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ), Vinhomes Green City (Tây Ninh) hay Eco Retreat (Tây Ninh), minh chứng cho sự dịch chuyển và mở rộng không gian phát triển.
Dù có những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn tồn tại một thách thức lớn: sự chênh lệch giữa nguồn cung và nhu cầu. Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy, trong quý II/2025, nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi lượng tiêu thụ lên đến 2.800 căn, cho thấy nhu cầu thực về nhà ở vẫn rất cao, nhưng nguồn cung còn hạn chế. Tuy nhiên, bức tranh này đang thay đổi theo hướng tích cực.
Theo dự báo của One Mount Group, các chính sách mới sẽ giúp “cởi trói” pháp lý, thúc đẩy nguồn cung. Dự kiến, khoảng 10.000 căn hộ mới sẽ ra mắt thị trường trong năm 2025 và 11.000 căn trong năm 2026, từng bước cân bằng lại cán cân cung – cầu.
Ông Trần Minh Tiến phân tích, nếu nguồn cung sơ cấp phục hồi, thị trường thứ cấp sẽ được hưởng lợi kép, giá bán ổn định hơn và thanh khoản cải thiện. Người mua có thêm lựa chọn, trong khi nhà đầu tư có cơ hội phân bổ vốn hiệu quả hơn.
Đòn bẩy hạ tầng
Sự bùng nổ của thị trường bất động sản không thể tách rời khỏi những dự án hạ tầng giao thông chiến lược. Việc sáp nhập cùng với việc đẩy mạnh các dự án hạ tầng đã tạo ra một “mạng lưới” kết nối, mở rộng không gian đô thị ra các vùng vệ tinh.
Các dự án trọng điểm như Vành đai 2, Vành đai 3, Metro số 1 & 2 đang tạo ra một mạng lưới kết nối chặt chẽ. Đặc biệt, theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam, số lượng dự án có thể tăng mạnh và phân bố đều hơn trên toàn vùng sau sáp nhập, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá trung bình.
TP. Hồ Chí Minh đã chọn 46 khu đất, với tổng diện tích 7.397 ha, để triển khai phát triển theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng). Việc thí điểm tại 11 vị trí dọc tuyến Metro 1, Metro 2 và Vành đai 3 sẽ biến các khu vực ngoại ô thành những trung tâm mới. Ông Trần Minh Tiến cho biết, các dự án bất động sản trong khu vực này có thể tăng giá từ 20-30% khi hạ tầng giao thông hoàn thiện.
Để giải quyết bài toán thiếu vốn, TP. Hồ Chí Minh đang áp dụng cơ chế BT (Build-Transfer), cho phép các doanh nghiệp tư nhân đầu tư vào hạ tầng để đổi lấy quỹ đất. Hàng loạt tập đoàn lớn như Vingroup, Gamuda Land, Masterise Group đã đề xuất các dự án BT, từ đường sắt kết nối Cần Giờ, metro TP. Hồ Chí Minh – sân bay Long Thành đến cao tốc Hồ Tràm. Cơ chế này không chỉ giúp giải quyết bài toán thiếu vốn cho hạ tầng mà còn tạo ra hàng nghìn héc-ta đất sạch, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đồng bộ.
Về lâu dài, bức tranh thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh được dự báo sẽ có nhiều chuyển biến tích cực. Trong giai đoạn 2025-2030, nguồn cung sơ cấp sẽ dần được cải thiện, với hơn 30.000 căn hộ mới dự kiến ra mắt trong giai đoạn 2025-2027. Cùng lúc đó, các dự án hạ tầng trọng điểm như hệ thống Metro, Vành đai 3 và các cây cầu Thủ Thiêm 3, 4 sẽ dần được triển khai và hoàn thiện, tạo nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng.
Từ năm 2030 trở đi, đây là thời điểm thị trường bùng nổ thực sự. Khi các dự án hạ tầng đồng loạt đi vào hoạt động, cùng với việc Thủ Thiêm chính thức trở thành Trung tâm tài chính quốc tế mới, bộ mặt đô thị sẽ thay đổi hoàn toàn, kéo theo giá trị bất động sản tăng kỷ lục. Sự kết hợp giữa hạ tầng hiện đại và định vị là trung tâm tài chính sẽ thu hút mạnh mẽ dòng vốn quốc tế và cộng đồng chuyên gia cao cấp.
