Giá nhà càng cao, bất động sản càng lún sâu vào khủng hoảng tồn kho, ngân hàng ‘rút cầu’ cho vay
Thị trường bất động sản càng về cuối năm Ất Tỵ càng thêm những thông tin tiêu cực, đặc biệt là số liệu tồn kho bất động sản tăng mạnh.
Thanh khoản cải thiện nhưng tồn kho vẫn tăng
Năm 2025, số lượng giao dịch bất động sản thành công đạt 579.718 thương vụ, tăng gần 8% so với cùng kỳ. Trong đó, đất nền chiếm tới 441.693 giao dịch, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 138.025 giao dịch.
Tuy thanh khoản cải thiện song bất động sản tồn kho lại có xu hướng gia tăng. Theo số liệu thống kê, trong quý 4/2025, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án đạt 32.894 căn, nền; trong đó chung cư tồn kho hơn 10.950 căn, nhà ở riêng lẻ tồn kho 9.810 căn và đất nền tồn kho hơn 12.130 nền. Mức tồn kho đã gia tăng lần lượt gần 24% đối với căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, và 22% đối với đất nền, so với năm 2024.
Theo Bộ Xây dựng, lượng căn hộ chung cư tồn kho có xu hướng tăng vào nửa sau của năm 2025, trong khi đất nền thì ngược lại – lượng tồn kho giảm so với nửa đầu năm.
bat-dong-san-1.jpg
Tồn kho bất động sản tăng mạnh. Ảnh minh họa.
Trong khi đó, nghiên cứu từ VietstockFinance trên 103 doanh nghiệp bất động sản trên các sàn giao dịch chứng khoán HoSE, HNX và UPCoM, cuối năm 2025 giá trị bất động sản tồn kho đã lên đến gần 508.000 tỉ đồng, tăng 30% so với thời điểm đầu năm.
Vì sao tồn kho bất động sản ngày càng tăng?
Bất động sản tồn kho tăng ở quý 4/2025 có một nguyên nhân được lý giải là xuất phát từ mùa vụ. Đó là các doanh nghiệp chuẩn bị sản phẩm để bán ra thị trường sau Tết Nguyên đán. Mặt khác, khoảng thời gian trước Tết, tương ứng nửa đầu quý 1/2026, người dân/nhà đầu tư nói chung có xu hướng thu hồi dòng tiền và “chốt NAV” (chốt giá trị tài sản ròng) hơn là xuống tiền mua thêm bất động sản hay chứng khoán.
Minh chứng là, trong 2 phiên giao dịch chứng khoán cuối năm Ất Tỵ (12-13.2), giá trị giao dịch trên sàn HoSE giảm từ 40-50% so với trước đó. Với thị trường bất động sản cũng vậy, việc mua thêm nhà, đất trước Tết sẽ phải chôn một lượng vốn lớn và khó sinh lời trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa khởi sắc, thay vào đó rút tiền ra gửi vào ngân hàng sẽ an toàn và có lợi hơn.
Tuy nhiên, nguyên nhân lớn nhất và cốt lõi nhất khiến cho tồn kho bất động sản có xu hướng gia tăng về cả số lượng sản phẩm và giá trị là do giá nhà đất tăng quá nhanh, vượt ngoài tầm với của nhiều người có nhu cầu thực sự mua để ở.
Dự án izumi-city
Giao dịch bất động sản hiện nay chủ yếu là đầu tư thay vì mua để ở. Ảnh minh họa.
Chị Xuân Anh, một cư dân ở phường Tân Hưng, TP.HCM (Quận 7 cũ) cho biết: “Hai tháng trước tôi vừa đặt cọc tiền mua căn hộ chung cư tại một dự án ở huyện Nhà Bè cũ, được xem là thuộc vùng ngoại thành xa trung tâm TP.HCM hiện hữu, mà mức giá đã lên tới 70 triệu đồng/m2. Nhưng sau đó suy nghĩ lại, thấy xa nơi làm quá nên rút cọc lại. Nhưng bây giờ, với mức giá 70 triệu đồng/m2 chẳng biết mua được căn hộ ở dự án nào gần hơn hay không”.
Theo Bộ Xây dựng, giá bán chung cư năm 2025 tăng 20-30%, một số nơi tăng trên 40% so với cuối năm 2024, trong khi thu nhập hằng tháng người lao động chỉ tăng 8,9%. Trong đó, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt mức 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư năm 2025 đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm 2024.
Với mức giá nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói riêng tại Hà Nội và TP.HCM tăng cao và tăng nhanh như hiện nay, khả năng đáp ứng việc chi trả mua để ở là rất thấp. Đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở không thể với tới được tầm giá trên. Còn lại, phần nhiều là nhu cầu mua đầu tư, trong thời gian chưa bán lại được thì xoay sang cho thuê.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu đầu tư chiếm sóng thị trường nhà ở năm 2025, với hơn 75% giao dịch từ nhóm mua nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Ngân hàng “rút cầu” cho vay bất động sản
Bước sang năm 2026, chính sách điều hành thị trường tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước cho thấy một sự thận trọng nhất định, đặc biệt đối với cho vay bất động sản. Hay nói cách khác, thị trường bất động sản sẽ gặp bất lợi về dòng tiền cho vay đối với cả doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng như nhà đầu tư và người mua bất động sản để ở.
